12/02/2021

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa spiegate dal notaio

La compravendita di un immobile adibito ad abitazione principale a titolo oneroso dà diritto a una riduzione delle imposte da versare a seconda che il venditore sia una persona fisica o un'impresa costruttrice che abbia terminato la prima casa da oltre cinque anni (si tratta di un'operazione esente da Iva) o da meno di cinque (operazione soggetta ad Iva). "Io pagherò l'imposta di registro agevolata - spiega Valentina Rubertelli, Consigliere Nazionale del Notariato - sia nel caso in cui compro da un privato sia da un'impresa costruttrice che abbia terminato l'opera da più di cinque anni. Se invece acquisto da un costruttore che ha costruito la casa da meno di cinque anni allora si parlerà di prima casa ai fini dell'Iva". "Ai fini dell'imposta di registro l'aliquota sulla prima casa è del 2% e la base imponibile non è calcolata sul prezzo dichiarato, ma sulla rendita catastale, moltiplicata per determinati coefficienti. Per fare un esempio: se compro un immobile per 100mila euro, ma la rendita catastale è pari a 40mila euro, in questo caso il 2% è di 800 euro, ma vale la regola secondo la quale l'imposta di registro minima è sempre di 1000 euro. "Nel caso dell'acquisto Iva prima casa, con un immobile pagato 100mila euro - in questo caso non vale la regola della rendita catastale - pagherò il 4% che in questo caso sarà iguale a 4mila euro". "L'acquisto prima casa sconta anche, oltre all'Iva e al registro, anche l'imposta per trascrivere l'atto nei registri immobiliari e per volturarlo al catasto. Queste imposte sono fisse, proprio perché agevolate come prima casa, è sono di 200 euro cada una nel caso di acquisto Iva e di 50 euro nel caso di acquisto registro". Ma quali sono i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa? "E' necessario che l'acquisto sia a titolo oneroso, l'immobile non appartenga alla categoria di lusso, l'acquisto abbia a oggetto una sola unità immobiliare e una sola pertinenza". Non è escluso che si possano acquistare due unità immobiliare contigue a condizione che vengano fuse tra di loro entro i tre anni e che quella che sarà la resultante della loro fusione non sia un immobile di lusso". Ma non solo questi i requisiti richiesti. Come spiega Rubertelli è necessario che l'acquirente non possieda altre abitazioni adibite a prima casa in tutto il territorio nazionale e altri immobili nel Comune dove si trova l'abitazione principale. In questo ultimo caso si fa riferimento al possesso dell'intero immobile, perché sarebbe permesso, ad esempio, il possesso di una quota dello stesso o della nuda proprietà. Il requisito della prepossidenza era assolutamente rigido fino al 2015, mentre a partire dal 1º gennaio del 2016 è entrato in vigore una nuova normativa che concede a chi effettua un nuovo acquisto con le agevolazioni un anno di tempo per vendere il primo immobile. "Inoltre - continua Rubertelli- bisogna risiedere nel Comune dove si possiede l'immobile o bisogna trasferire la propria residenza entro 18 mesi. Ci sono delle eccezioni a questo principio, per esempio per chi lavora nelle Forze Armate o per chi è cittadino italiano iscritto all'Aire. In questo caso non è chiesta l'obbligatorietà del trasferimento della residenza. Un ultimo requisito riguarda il divieto di speculare su questo acquisto e quindi di non rivendere la prima casa entro cinque anni". Si andrà incontro a una decadenza delle agevolazioni prima casa nel caso in cui non si rispettino i requisiti elencati o si venda l'immobile prima del trascorrere dei cinque anni dall'acquisto. In questo caso si dovrà pagare allo Stato quanto si è risparmiato con l'acquisto prima casa. "C'è la possibilità di salvarsi dalla decadenza se si rivende prima dei cinque anni, sempre e quando si compri un altro immobile entro l'anno dalla rivendita. In questo caso, però, sarà obbligatorio stabilire nella nuova abitazione la dimora abituale propria o della propria famiglia". Nel caso in cui non sia possibile trasferire la propria residenza o dimora abituale o si è prodotto dichiarazioni false, è sempre possibile "autodenunciarsi". "In altri termini si autodenuncia all'Agenzia delle Entrate, si dichiara che si è decaduti dalle agevolazioni prima casa e il Fisco consente di pagare la differenza di imposta tra la prima e la seconda casa, non chiedendo gli interessi altrimenti dovuti".   FONTE: https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2019/04/02/130625-agevolazioni-acquisto-prima-casa-notaio